Hỏi: Chào luật sư công ty Luật Đại Dương Long, hiện nay tôi đang có vướng mắc mong được luật sư giải đáp. Gia đình tôi có mảnh đất khai hoang từ năm 1992 có diện tích là 20m2 tại số X, phường Y, quận Z Thành phố Hà Nội. Mảnh đất này được gia đình tôi sử dụng ổn định, lâu dài và không có tranh chấp nhưng lại không có một loại giấy tờ theo quy định của Điều 100 Luật đất đai năm 2013. Như vậy gia đình tôi có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này không và thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này như thế nào? Mong luật sư sớm giải đáp giúp tôi.
Trả lời: Cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi về công ty Luật Đại Dương Long, với câu hỏi của bạn, bộ phận tư vấn pháp luật công ty Luật Đại Dương Long xin được tư vấn như sau:
Cơ sở pháp lí:
- Luật đất đai 2013
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai
1.Xác định thửa đất 20m2 có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
- Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Căn cứ theo quy định theo quy định này thì điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đó là:
- Một là, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành.
- Hai là, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có đủ điều kiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100, Điều 101, Điều 102 Luật đất đai năm 2013.
Đối với điều kiện thứ nhất, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành:
Căn cứ theo Khoản 4 Điều 3 của Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND – Quyết định của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội: “4. Nếu thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày quy định này có hiệu lực thi hành (trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất phải theo quy định về việc cấp phép xây dựng” và căn cứ theo Khoản 1 Điều 3 Quyết định số 58/2009 – Quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội: “Điều 3. Kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa và việc cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn mức diện tích tối thiểu ghi tại Điều 1 được quy định như sau: 1) Thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa nếu đảm bảo các điều kiện sau thì được cấp Giấy chứng nhận: a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 m trở lên; b) Có diện tích không nhỏ hơn 30m2/thửa;” thì diện tích đất tối thiểu tại các phường trên địa bàn thành phố Hà Nội là 30m2, Quyết định này có hiệu lực từ ngày 09/04/2009.
Như vậy, dựa trên những căn cứ pháp lí nêu trên, phần đất của gia đình anh/chị đang sử dụng với diện tích 20m2 có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu tại các phường trên địa bàn Thành phố Hà Nội (30m2) và mảnh đất của gia đình anh/chị có nguồn gốc hình thành từ năm 1992, trước thời điểm Quyết định 58/2009 của Ủy ban nhân dân thàn phố Hà Nội có hiệu lực, vì vậy mảnh đất của gia đình anh chị đáp ứng được điều kiện đầu tiên để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với điều kiện thứ hai, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có đủ điều kiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100, Điều 101, Điều 102 Luật đất đai năm 2013:
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 thì:
“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, đối với trường hợp phần đất có diện tích 20m2 này của nhà anh /chị, nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, được sử dụng ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch sử dụng của nhà nước thì mảnh đất của anh/chị đủ điều kiện để được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);
- Giấy xác nhận đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp của Ủy ban nhân dân xã nơi có đất;
- Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 66, 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP;
- Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
- Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);
- Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);
- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);
- Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);
- Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ).
Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn thiện hồ sơ, gia đình anh/chị nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kí đất đai cấp huyện để được giải quyết
