Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề nổi bật quan trọng được các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản quân tâm và tìm hiểu. Nhà đất là tài sản có giá trị lớn nên khi mua Khách hàng cần hết sức cẩn trọng, sơ xảy một chút nhiều khi có thể mất cả cơ nghiệp cả đời tích cóp. Vì vậy chúng tôi viết bài viết sau đây nhằm giúp Khách hàng giải quyết phần nào thắc mắc trong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Điều kiện đối với đất dùng chuyểnnhượng
Theo điều 168,188 Luật Đất đai 2013, chủ sử dụng đất được quyền chuyển nhượng đất khi đáp ứng được các điều kiện sau đây:
- Đất đã được cấp Giấy chứng nhận;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Chủ sử dụng đất không nợ thuế và nghĩa vụ tài chính với nhà nước;
- Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng thêm các điều kiện:
(i) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
(ii) Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
(iii) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
- Hồ sơ gồm có:
Để đảm bảo đất mua đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định, bên mua cần đề nghị bên bán cung cấp các loại hồ sơ:
- Giấy tờ nhân thân: CMND/hộ khẩu/Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân;
- Giấy tờ chứng minh đất đủ điều kiện chuyển nhượng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, bên mua cũng cần chuẩn bị các hồ sơ về nhân thân tương tự như bên bán để xuất trình tại cơ quan công chứng khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
- Trình tự , thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng (là bắt buộc)
Các bên liên hệ với cơ quan công chứng, xuất trình bản gốc các tài liệu:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Chứng minh nhân dân/hộ khẩu/ giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của hai bên mua bán.
Xét thấy hồ sơ hợp lệ, việc mua bán là tự nguyện, cán bộ công chứng sẽ công chứng vào hợp đồng chuyển nhượng và phát hành cho các bên để tiến hành thủ tục sang tên.
- Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất
- Thẩm quyền sang tên: Văn phòng đăng ký đất đai.
- Hồ sơ cần chuẩn bị:
+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản gốc Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;
+ bản sao chứng minh nhân dân; hộ khẩu; Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu không có vợ/chồng) của hai bên mua và bán;
+ Tờ khai lệ phí trước bạ;
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
- Thời gian thực hiện: pháp luật đất đai quy định là 15 ngày làm việc nhưng thực tế thời gian sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội thường lâu hơn, có quận lên tới 45 ngày làm việc.
- Thuế và lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Các trường hợp được miễn thuế và lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục pháp lý có liên quan đến việc chuyển nhượng đất đai:
- Cha mẹ và con (không phân biệt con dâu, rể, con nuôi), vợ và chồng, ông bà và cháu (nội/ngoại), anh chị em ruột khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
- Người có tài sản nhà/đất là duy nhất khi chuyển nhượng nhà/đất sẽ không phải nộp thuế.
- Mức thuế khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng đất đai: 25% lợi nhuận hoặc 2% trên tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp giá trị hợp đồng thấp hơn giá đất theo khung giá nhà nước ban hành thì cơ quan thuế áp theo khung giá nhà nước.
- Mức lệ phí trước bạ khi thực hiện các thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất tính theo khung giá nhà nước.
