Câu hỏi: "Xin chào luật sư, Luật sư tư vấn giúp em vấn đề như sau: Mẹ có có lô đất 400 m2 tặng cho Cậu ( em của mẹ), với văn bản cam kết sau khi có giấy đăng ký quyền sử dụng đất , thì sẽ lập di chúc để lại cho mẹ em 60m2 đất, sau khi cậu có giấy tờ (CNQSDD) cậu không làm giấy cho mẹ em. Luật sư cho em hỏi:
1/ Trước khi mẹ làm giấy cho tặng tài sản cho cậu, mẹ em có làm Bản Cam Kết , có lăn tay và chữ ký của cậu vậy mẹ em có thể khởi kiện ra tòa được không ?
2/ Mẹ em có thể phong tỏa tài sản của cậu em vì không thực hiện đúng như cam kết?
Trả lời:
Với nội dung câu hỏi của bạn, Công ty Luật Đại Dương Long xin được giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
- Về việc tặng cho lô đất.
Pháp luật Dân sự Việt Nam quy định, việc giao dịch dân sự được giao kết bằng lời nói, bằng hành vi cụ thể hoặc bằng văn bản. Pháp luật cũng quy định nhiều loại hợp đồng dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực (như: hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà đất…). Đối với những loại hợp đồng giao dịch mà pháp luật quy định phải công chứng hoặc chứng thực, khi các bên tham gia giao dịch phải tuân thủ, nếu vi phạm là trái pháp luật.
Việc tặng cho bất động sản được quy định cụ thể tại điều 467 BLDS 2005:
“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2.Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.
Theo đó, việc tặng cho tài sản là bất động sản phải đáp ứng được các điều kiện luật định mới có giá trị pháp lý, các điều kiện đó là:
- Việc tặng cho phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký đối với trường hợp bắt buộc phải đăng kí quyền sở hữu.
- Hợp đồng tặng cho có hiệu lực từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Theo như bạn trình bày thì: Mẹ bạn có có lô đất 400 m2 tặng cho Cậu (em của mẹ) bằng văn bản cam kết có lăn tay và chữ ký của hai bên, vì cam kết của mẹ bạn và người cậu chưa được lập thành hợp đồng, chưa được công chứng, chứng thực, do đó cam kết này chưa có giá trị phắp lý. Vì vậy, cậu của bạn không có quyền chiếm hữu, sử dụng hoặc định đoạt mảnh đất đó.
Nếu cậu bạn có hành vi chiếm giữ mảnh đất đó, mẹ của bạn có thể khởi kiện ra Tòa án.
- Về việc phong tỏa tài sản của người Cậu
Trước hết phải xác định được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên ai?
- Trường hợp GCNQSDĐ vẫn đứng tên mẹ của bạn, mà người cậu hiện đang chiếm hữu mảnh đất đó:
BLDS 2005 quy định tại"Điều 4. Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận thì Cam kết, thoả thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng." Tuy nhiên cam kết giữa mẹ bạn và người cậu là thỏa thuận không hợp pháp nên không phát sinh hiệu lực pháp luật, người cậu không có quyền sở hữu mảnh đất đó, vì vậy mẹ của bạn sẽ làm đơn khởi kiện ra Tòa án mà không cần phải phong tỏa tài sản của người cậu.
- Trường hợp GCNQSDĐ đứng tên cậu của bạn:
Phong tỏa tài sản là một trong các biện pháp khẩn cấp tạm thời mà Tòa án (tự mình hoặc theo yêu cầu của đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự hoặc cơ quan, tổ chức khởi kiện vụ án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người khác, cá nhân, cơ quan, tổ chức) áp dụng trong quá trình giải quyết vụ án dân sự nhằm bảo vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được hoặc bảo đảm việc thi hành án.
Do đó, khi bạn khởi kiện, Tòa án sẽ có trách nhiệm thực hiện biện pháp phong tỏa tài sản (đối với diện tích đất mà người cậu đang chiếm giữ) nhằm bảo vệ chứng cứ.
>>Xem thêm:
