Theo khoản 3 điều 98 Luật Đất đai năm 2013: "Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật".
Khoản 1 điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, nghĩa vụ tài chính gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ do cơ quan thuế xác định. Giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định. Ngoài ra còn có thêm chi phí đo đạc thỏa thuận với các đơn vị có chức năng đo đạc.
1. Lệ phí trước bạ
1.1 Lệ phí trước bạ là gì:
Theo khoản 2 Điều 3 Luật Phí và lệ phí năm 2015, lệ phí là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan Nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý Nhà nước được quy định trong danh mục lệ phí ban hành kèm theo Luật Phí và lệ phí.
Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định người nộp lệ phí trước bạ như sau:
“Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này”.
Như vậy, lệ phí trước bạ là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp được miễn.
1.2. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ:
Căn cứ Điều 2 Nghị định 140/2016/NĐ-CP được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 2 Thông tư 301/2016/TT-BTC, đối tượng chịu lệ phí trước bạ được quy định cụ thể như sau:
| TT | Đối tượng chịu lệ phí trước bạ |
| 01 | Nhà, đất: - Nhà gồm: Nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác. - Đất gồm: Các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình). |
| 02 | Súng săn, súng dùng để tập luyện, thi đấu thể thao. |
| 03 | Tàu thủy, kể cả sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy. |
| 04 | Thuyền thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan quản lý Nhà nước, kể cả du thuyền. |
| 05 | Tàu bay. |
| 06 | Xe mô tô hai bánh, xe mô tô ba bánh, xe gắn máy, các loại xe tương tự phải đăng ký và gắn biển số do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp (gọi chung là xe máy) |
| 07 | Ô tô, rơ moóc hoặc sơ mi rơ moóc được kéo bởi ô tô, các loại xe tương tự phải đăng ký và gắn biển số do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Trường hợp các loại máy, thiết bị thuộc diện phải đăng ký và gắn biển số do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp nhưng không phải là ô tô theo quy định tại Luật Giao thông đường bộ và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không phải chịu lệ phí trước bạ. |
| 08 | Vỏ, tổng thành khung (gọi chung là khung), tổng thành máy của tài sản phải chịu lệ phí trước bạ là các khung, tổng thành máy thay thế khác với số khung, số máy của tài sản đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng. |
1.3. Cách tính lệ phí trước bạ nhà, đất
Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).
* Công thức tính lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%
Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với quyền sử dụng đất như sau:
Theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có thể tính theo công thức: Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = giá đất tại bảng giá đất chia cho 70 năm x thời hạn thuê đất.
Áp dụng trong trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
2: Lệ phí cấp sổ đỏ
Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau.
Mức lệ phí Cấp sổ đỏ dao động từ khoảng 80.000 đồng đến 1.200.000 đồng.
3. Tiền sử dụng đất
Theo khoản 21 điều 3 Luật Đất đai 2013 về tiền sử dụng đất: "Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất".
Căn cứ Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 45/2014/NĐ-CP không phải tất cả các hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản phí tiền sử dụng đất mà chỉ một số trường hợp sau đây phải nộp khoản phí này khi làm sổ đỏ:
Trường hợp 1:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: trong trường hợp này, theo quy định chi tiết tại Điều 2 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất nếu đủ 2 điều kiện sau:
+ Đất đã và đang được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và hoàn toàn không có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.
+ Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch về sử dụng đất, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Trường hợp 2:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 tới ngày 1/7/2014 khi được cấp Giấy chứng nhận mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải thực hiện nộp tiền. Cụ thể:
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở (giao đất mới) từ ngày 15/10/1993 đến ngày 1/7/2004, nếu như đã được cấp Giấy chứng nhận mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp với mức như sau:
+ Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm nộp thủ tục xin cấp sổ đỏ theo giá đất tại bảng giá đất.
+ Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm nộp giấy xin cấp sổ đỏ theo giá đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước giao đất làm nhà ở (giao đất mới) từ sau ngày 1/7/2004 tới trước ngày 1/7/2014. Nếu được cấp Giấy chứng nhận mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp với mức tiền như sau:
+ Nếu tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước với thẩm quyền xác định cụ thể, thông báo và phù hợp với quy định của pháp luật; thì được tiếp tục nộp tiền sử dụng đất theo mức đã được thông tin và phải nộp tiền chậm nộp.
+ Nếu tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước với thẩm quyền xác định và thông tin, nhưng chưa phù hợp với quy định của pháp luật thì nộp theo xác định của cơ quan thuế...
4. Lệ phí đo đạc
Khi cấp Sổ đỏ, đất được đo đạc lại với thông tin thửa đất đầy đủ, chính xác. Bạn có thể lựa chọn một đơn vị đo đạc để thực hiện và chi phí do các bên tự thỏa thuận.
Địa chỉ nộp các hồ sơ trên là tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện, bộ phận một cửa hoặc UBND cấp xã (với hộ gia đình, cá nhân); tại văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh (với cơ quan, tổ chức).
