Câu hỏi: Chào công ty Luật Đại Dương Long, tôi đang có vấn đề vướng mắc mong được luật sư giải đáp: tôi có mảnh đất đã được cấp sổ đỏ. Vừa qua, ở địa phương tôi có chủ trương làm lại sổ đỏ thì diện tích trong sổ mới của tôi ít hơn so với trước và diện tích đất thực tế hiện nay của tôi. Hiện nay tôi đang có nhu cầu chuyển nhượng lại mảnh đất này. Vậy tôi muốn luật sư tư vấn cho tôi làm thế nào để tôi có thể chuyển nhượng mảnh đất này theo đúng diện tích đất trên thực tế của tôi ? Tôi xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật Đại Dương Long. Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:
1. Cơ sở pháp lí:
- Luật đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
2. Nội dung phân tích
Căn cứ theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013:
“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”
Căn cứ theo Điểm c Khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ–CP quy định về Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng:
“1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:
a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;
d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
Như vậy, sau khi bạn tiến hành đo đạc xác định lại diện tích đất, nếu kết quả có sự chênh lệch diện tích đất trên thực tế với giấy chứng nhận, bạn có thể tiến hành thủ tục đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trình tự thực hiện:
Theo quy định tại Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ:
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
- Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì người sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp đổi giấy mới.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp đổi.
4. Việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cấp đổi quy định tại Khoản 4 Điều này được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng theo quy định như sau:
- Người sử dụng đất ký, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp;
- Tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.
Hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất:
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính thì hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất gồm:
- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
Sau khi thực hiện các thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và các thông tin về diện tích đất trên sổ đỏ với diện tích đất thực tế đã khớp nhau thì bạn mới được thực hiện thủ tục chuyển nhượng mảnh đất này.
Thủ tục chuyển nhượng đất:
- Trước tiên: Các bên tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng (hoặc tại Uỷ ban nhân dân xã). Các giấy tờ cần mang theo bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của các bên.
- Thứ hai: Tiến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất.
Hồ sơ bao gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ (bên mua).
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán, trừ trường hợp được miễn thuế).
- Hợp đồng chuyển nhượng.
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (có chứng thực)
- Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên. (có chứng thực).
Sau khi có thông báo nộp thuế: hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày vào ngân sách nhà nước.
- Thứ ba: Tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất:
Hồ sơ, bao gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động.
- Hợp đồng chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua.(có chứng thực)
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày.
